tiistai 22. toukokuuta 2018

REIT vertailu Omega Health Care vs. Iron Mountain

Alustus

REIT-yhtiöt ovat minulle aika uusi tuttavuus. Koska täm sijoituspäiväkirja kirjaan ajatuksiani ylös oppiakseni ja myöhempää tarkjastelua varten. Kirjoittaminen auttaa jäsentämään asioita.

REIT yhtiöiden kurssit on tippuneet kovasti FED:in aloitettua koron nostot. Tämä osin perusteltua, koska ne korkealle vivutettuja eli käyttävät runsaasti velkaa sijoituksissaan. Tilanne on kuitenkin mielenkiintoinen, koska inflaatio on kohtuullisen hidasta. Korot ovat edelleen historiallisesti alhaisella tasolla ja antavat erinomaiset toimintaolosuhteet REIT-yhtiöille. Inflaatio yleensä mahdollistaa vuokrien korotukset ja auttavat parantamaan tulosta. Tätä ei tällä hetkellä ole tapahtunut. Jotta korkoja voidaan nostaa lisää, inflaation kiihdyttävä palkkojen parannuttava, joka mahdollistaa vuokrien noston ellei kilpailu ole liian kovaa. Vastaavasti korkojen noustessa kiinteistöjen arvo voi laskea. Mutta korotetut vuokrat tekevät tehtävänsä, saadaan kassavirtaa ja maksettua osinkoja ja pidemmän päälle kymmentä lähentelevät osinkoprosentit varmasti kiinnostavat. Yleisesti REIT sektorille on ladattu kursseihin mielestäni aika paljon pahaa. REIT yhtiöihin sijoittaminen ETF:n kautta hankaloitunut ja kallistunut ja olen kiinnostunut enemmän yksittäisistä yrityksistä. Sijoittamalla yritykseen osingoista maksettava vero Suomessa on 25,5%, kun ETF rahastossa 30% tai isommista tuloista 32%. REIT-yhtiöiden osingot ovat tyypillisesti korkeat.

REIT on lyhenne sanoista Real Estate Investment Trust (REIT). eREIT taas on sitten lyhenne Equilty REIT eli kiinteistösijoitus REIT. REIT-kiinteistösijoitusyhtiön pitää lakiin perustuen jakaa vähintään 90% veronalaisista tuloistaan osinkoina, jonka seurauksena yhtiöiden osingot ovat varsin korkeita. REIT-yhtiö saa vähentää jaetut osingot Yhdysvaltain verotuksessa tai jopa välttää ne kokonaan. Verojen maksua on tavallaan myöhäistetty ja peritään vasta osingoista. Tämä on tavallaan sitten epäsuoratuki kiinteistöjen rakentamiseen ja hallinnointiin ja parantaa asuntojen ja muiden tarvittavien kiinteistöjen saatavuutta ja kilpailua. Koska verotus on alhaisempi kuin muilla yhtiöillä, tekee se REIT-yhtiöt mielenkiintoisiksi sijoituskohteiksi. Tietyillä aika jänteellä ne ovat tuottaneet paremmin kuin indeksi. Esimerkkejä löytyy mm. Tästä tutkimuksesta. Niillä on velkojaan vastaan kiinteätä omaisuutta, joka rajaa lainanantajan tappiota. Kiinteistöt on yleensä myytävissä konkurssitilanteessa. Kiinteistöt on hyvä suoja inflaatiota vastaan.
Vertailu

Omega Health Care Investors ja Iron Mountain ovat hyvin eri tyyppisiä REIT yhtiöitä. Omega Health Care Investors on keskittynyt pääasiassa vanhusten hoitopaikkoina toimiviin kiinteistöihin, kun taas Iron Mountain omistaa tiloja joissa on tärkeitä suojattavia dokumentteja esimerkkinä varmistusnauhoja, liikeasiakirjoja ja muuta tärkeää suojattavaa omaisuutta. Yhdistävä tekijä mielestäni molemmilla on selkeä kasvumoottori. Omega Health Carella se USA:n ikääntyvä väestö ja Iron Mountainilla vauhdilla kasvava datan määrä. Minusta on kohtuullisen selvää, että suuriosa lisääntyvästä datasta pitää suojata.

Omega Health Care Investors valikoitui ensimmäiseksi REIT-yhtiökseni. Yhtiöllä oli lukuisia minua miellyttäviä piirteitä sijoituksena. Sen velkaantuminen oli maltillista, se selvisi finanssikriisistä aika vähillä osumilla ja se maksoi hyvää osinkotuottoa, yli 8% osingolla on varaa vähän ottaa osumaa osinkoon. Pidin laskuvaraa siis vähäisenä korkojen lähtiessä nousuun joka voi tuntua muilla ehkä enemmän ja mahdollisesti parantaa yhtiön kilpailuasemaa tai luoda mahdollisuuksia. Lisäksi väestön ikääntyminen Yhdysvalloissa on megatrendi. Yhtiön palveluille eli vanhusten palvelutalot on siis kasvava kysyntä. Asia mitä en ole osannut ottaa oikein huomioon on palveluita ostavien yritysten rahavaikeudet. USA:n hallinnon laitettua budjetin nyöriä tiukemmalle muutama vuokralainen on maksuvaikeuksissa. Tämän johdosta vuokria on perinnässä. No itselläni usko, että vanhuksia tuskin jätetään ulkoilmaan kuolemaan vaan rahoitusta alkaa jotakin reittiä löytyä. Tämä voi viedä aikaa, että tehdään rahasto, omaisten kukkaron nyörit heltyvät tai asiasta tulee kuuma peruna politiikassa ja rahoitusta lisätään. Samaan aikaan korot oivat voineet nousta, joten edessä voi tuloksellisesti hankalia aikoja yhtiölle. Sijoittamisessa yleensä kannattaa odottaa, että tilanne alkaa parantua ja sijoittaa juuri, kun tilanne on alkanut parantua. No olen ostellut hyvinkin läheltä viimeisiä kurssipohjia, mutta ovatko ne lopulliset? Yhtiö noussut nopeasti ja nyt se on teknisellä analyysillä yliostetussa tilassa. Ostin yhtiötä aika isolle painolle salkkuun ja tulevaisuuden näkymät eivät ole erinomaiset. Tämän johdosta minusta kannattaa hiukan tasata riskiä ja myin yhtiötä siivun siirtääkseni rahat toiseen erittäin mielenkiintoiseen REIT-yhtiöön.

Iron Mountain oli puolestaan täysin päinvastaisessa tilanteessa teknisellä analyysillä. Se on ylimyyty ja hyvin lähellä 2 vuoden pohjiaan. Se on käynyt neljään kertaan alle 32$ kahden vuoden sisään ja oma ostohintani oli alle tämän. Yhtiö kasvaa tasaisen varmasti, tällä hetkellä on ennustettu 7-9% liikevaihdon kasvua. AFFO kasvaa 5-13%. Omega Health Care Investors AFFO puolestaan on laskussa. Iron Mountain ROE on 8,76%, kun taas Omega Health Care Investors 2,71%. Osinkotuotto Iron Mountainilla on lähestynyt Omega Health Care Investorssin osinkoa ollen nyt 7,47%, kun Omegalla viimeaikaisen kurssinousun seurauksena osinkotuotto 9,29%. Mahdollisena skenaariona tässä on mahdollisuus, että Iron Mountainin osinko voi hyvin pian olla korkeampi kuin Omega Health Care Investorssin, jos Omega joutuu leikkaamaan osinkoaan ja Iron Mountain kasvattaa osinkoaan. Iron Mountainin velkaantuneisuus on korkeampi kuin Omegan ja koron nostot tuntuvat sen tulokseen enemmän. Pidän perusteltunba siirtoani hiukan keventää riskistä Omega Health Care investorssia ja ostaa Iron Mountainia. Viimeaikaisten tulosten perustella Iron Mountain meno vaikuttaa vakaammalta tosin se on herkempi koron nostoille joita on tulossa. Tämän jälkeen koron nostot vaativat nopeutuvaa inflaatiota. Minusta Iron Mountainilla on paremmin hinnoitteluvoimaa inflaatiossa. Alkupositiollani tarkastlen miten tilanteessa tulee käymään ja onko hypoteesini oikea. Omega Health Care Investors jatkaa isolla painolla salkussani. Näen näille molemmille kasvutarinoille paikan salkussani.

Disclaimer: Tätä ei ole tarkoitettu sijoitussuositukseksi. Kirjoitus on sijoituspäiväkirjaan tehty muistiinpano. Kirjoittaja omistaa molempia yhtiöitä Iron Mountainia ja Omega Health Care Investorssia.

Muualla verkossa yhtiöistä:


*-merkityt ovat affliate linkkejä joista kirjoittaja voi saada komissiota.

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti